/ 1
1-کامبیز اصغر نژاد جوان
مالک واحد 34 طبقه اول
2-علیرضا صانعی
مالک واحد 29 طبقه منفی یک
واحد 13 طبقه سوم
واحد 18 طبقه اول
3- جواد امیدوار طهرانی
واحد 2 طبقه چهارم
واحد 2 طبقه منفی یک
4- غلامرضا تاجریزی
مدیرعامل شرکت فلات توس
5-محمد جواد رحیمیان مشهدی
مالک واحد 24 طبقه دوم
6-سید ایمان کاردوان قابل
مالک واحد 51 منفی یک -21 و 49 طبقه سوم
7_تقی کاشی طرقی
مالک واحد 35 طبقه اول
مالک واحد 3 طبقه نهم
8_ رضا روحانی
مدیر عامل تعاونی مصرف اتوبوسرانی
9_ مهدی توانا
مالک واحد19 طبقه دوم
10_ محمد اسماعیل سابقی
مالک واحد 97 طبقه منفی یک
/ 0
اسـاسـنـامـه
بـــرج
تـجـاری -اداری
سـلـمـان
به نام خدا
اساسنامه برج تجاری –اداری سلمان
فصل اول(کلیات):
ماده 1:نام مجتمع:مجتمع تجاری اداری سلمان که دراین اساسنامه مجتمع نامیده میشود. و مجمع عمومی مجتمع مجمع ، هیئت مدیره مجتمع ، "هیئت مدیره " ,و مستاجرین و استفاده کنندگان را تحت عنوان بهره بردار و مالکین و صاحبان املاک را مالک عنوان می شود . این مجتمع مطلقا غیرانتفاعی و غیرسیاسی بوده و از مشارکت کلیه مالکین مجتمع تشکیل می گردد.
ماده 2: موقعیت مکانی مجتمع: خیابان راهنمایی- تقاطع خیابان سلمان فارسی – مجتمع تجاری اداری سلمان
ماده 3: مدت فعالیت: نامحدود
فصل دوم(هدف):
ماده 4: عبارت است از مدیریت ، نظارت و نگهداری مجتمع شامل تمام واحدهای تجاری- اداری و محوطه و کلیه تاسیسات و متعلقات و منضمات شامل قسمت های مشترک ، با توجه به مقررات مندرج در قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اجرایی و متمم های آن و سایر مقررات و قوانینی که ناظر براین امر می باشد.
ماده 5: کلیه مالکین ملزم به رعایت این اساسنامه و ملحقات و منضمات آن می باشند.
تبصره:در مواردی که شخص مالک بهره بردار نبوده و شخص دیگری به هر صورت از واحد تجاری واداری بهره برداری نماید شخص مذکور ملزم به رعایت مفاد این اساسنامه و مصوبات هیات مدیره می باشد.
فصل سوم:ارکان مجتمع
ماده 6 :ارکان مجتمع عبارت است از:
1-مجمع عمومی(عادی و فوق العاده) 2-هیئت مدیره 3- بازرس
الف)مجمع عمومی عادی
ماده7 : مجمع عمومی عادی از گردهمایی مالکین واحدها و یا نمایندگان قانونی آن ها تشکیل میگردد.
تبصره1: نماینده مالکین با وکالتنامه معتبر که اصالت آن به تایید نماینده هیئت مدیره رسیده باشد می تواند در مجامع شرکت کند.
تبصره2: در صورتیکه واحدی دارای چند مالک( اعم از عین یا منفعت) باشد فقط یک نفر با معرفی نامه کتبی به نمایندگی از طرف سایر مالکین درمجمع شرکت خواهد کرد.
تبصره3 : بجای صغار و مالکینی که ممنوعیت قانونی دخالت در ملک خود را دارند ولی یا قیم و یا نماینده قانونی آن ها در مجمع شرکت خواهد کرد.
رئیس مجمع منشی مجمع ناظرین
تبصره4 : مالکین هریک از واحدهای تجاری یا اداری در مجامع عمومی دارای رای به میزان متراژ واحد خود می باشند و می توانند حداکثر نماینده 1 مالک دیگر باشند .
تبصره5: در صورتیکه مالک واحد مربوطه ، شخص حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت حقوقی معرفی خواهد شد.
ماده8: مجمع عمومی عادی سالی یکبار در پایان اردیبهشت ماه هر سال تشکیل می شود.
ماده9: اعلام تاریخ تشکیل مجمع عمومی و دستورجلسه پانزده روز قبل از طریق ارسال پیامک ، همچنین بوسیله نصب آگهی در تابلوی اعلانات و در سایت رسمی برج خواهد بود.آدرس هر مالک واحد وی در مرکز خرید می باشد مگر اینکه قبلا به طورکتبی نشانی دیگری را برای این امر تعیین کرده باشد.
ماده10:مجمع عمومی پس از تشکیل ابتدا از بین اعضا حاضر یک نفر رئیس و یک نفر منشی و دو نفر ناظر انتخاب خواهد کرد و اداره جلسه با رئیس خواهد بود.
ماده11: تصمیمات مجامع عمومی اعم از عادی یا فوق العاده با اکثریت نصف بعلاوه یک حاضر در مجمع معتبر است.
تبصره : رسمیت مجامع عمومی عادی موکول به حضور مالکین بیش از نصف بعلاوه یک مساحتهای اختصاصی ومجامع عمومی فوق العاده منوط به حضور مالکین حداقل 3/2 از مساحت اختصاصی مالکین و یا نمایندگان آن ها است.
ماده12: در صورت عدم حضور اکثریت در جلسه اول مجمع عمومی عادی دعوت دیگری با همان شرایط برای 15 روز بعدی به عمل خواهد آمد که دراین صورت مجمع با حضور نفرات حاضر رسمیت خواهد یافت و در مورد مجامع فوق العاده رسمیت آن منوط به حضور حداقل نصف + یک(به لحاظ متراژ مالکیت) مالکین یا نمایندگان آنها می باشد.
تبصره1 : اخذ رای در مجامع عمومی بصورت مکتوب به عمل خواهد آمد(در خصوص مصوبات داخل جلسه مجمع عمومی).
تبصره2: انتخاب اعضاء هیئت مدیره و یا بازرسان با رای کتبی به عمل خواهد آمد.
ماده13: از مذاکرات و تصمیمات مجامع عمومی صورتجلسه تنظیم و به وسیله رئیس جلسه ، ناظران و منشی همان جلسه امضا و به هیئت مدیره ابلاغ خواهد گردید.
تبصره1: لیست اسامی حاضرین در جلسه که به امضا شرکت کنندگان رسیده است و بوسیله رئیس و منشی و ناظران تایید می گردد.
تبصره2: کلیه مصوبات مجمع عمومی به محض دریافت کتبا به صورت اطلاعیه ای جهت اطلاع مالکین و مستاجرین در تابلو اعلانات مجتمع نصب خواهد گردید.
ماده14: بحث خارج از دستور جلسات در مجامع عمومی ممنوع می باشد.
ماده15: مصوبات مجامع عمومی مطابق مقررات و مفاد اساسنامه نسبت به کلیه مالکین و مستاجرین بهره برداران اعم از حاضر و غایب نافذ و لازم الاجرا می باشد.
رئیس مجمع منشی مجمع ناظرین
ماده16: مالکینی که متقاضی عضویت در هیئت مدیره و بازرسین هستند می توانند شخصا خود را نامزد سمت مورد نظر نموده و آمادگی خود را کتباً 10 روز زودتر از تشکیل مجمع عمومی به هیئت مدیره اعلام نمایند و هیئت مدیره مکلف است حداقل یک هفته زودتراز تشکیل مجمع اسامی نامزدها را روی تابلوی اعلانات به اطلاع بهره برداران برساند یا به طریق کتبی در دعوت نامه های ارسالی به اطلاع مالکین برسانند.ضمناً عضویت افراد در روز مجمع بلامانع می باشد.
تبصره: هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمانها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند .
مجامع عمومی
مجامع عمومی عادی سالیانه و مجامع عمومی فوق العاده را هیئت مدیره دعوت می کند هیات مدیره و بازرس شرکت می توانند در مواقع مقتضی مجمع عمومی عادی را بطور فوق العاده دعوت نمایند.
1-مدت قانونی تصدی هیئت مدیره دو سال و برای بازرسان یکسال تمام می باشد.
ماده 17: وظایف و اختیارات مجمع عمومی عادی و فوق العاده
الف : تصویب اساسنامه و یا هرگونه تصمیم درباره تغییرات اساسنامه منحصرا در اختیار مجمع فوق العاده است
ب : وظایف مجمع عمومی عادی
1-رسیدگی به گزارش هیئت مدیره در مدت تصدی سمت ماموریتشان در مجمع عمومی وعادی
2-بررسی وتایید عمکرد هیئت مدیره در مدت تصدی
3-بررسی و تصویب آئین نامه های داخلی و آیین نامه مبالغ شارژ پیشنهادی توسط هیئت مدیره هرسال شارژ سال جدید برج تصویب می شود.
4-اتخاذ تصمیم درخصوص ایجاد اندوخته مالی برای مجتمع بمنظور حفظ و نگهداری ، تعمیر بنا ، تاسیسات
5-اتخاذ تصمیم در مورد میزان اندوخته قانونی جهت نوسازی ، کمبود اعتبارات احتمالی
6-انتخاب مدیران و بازرسان مجتمع
7-تصویبب ترازنامه مالی سالیانه
هیئت مدیره
هیات مدیره مجمع مرکب از 9 نفر عضو اصلی و 2 نفر عضو علی البدل می باشد که توسط مجمع عمومی عادی از بین مالکین انتخاب می شوند.
ماده 18: داوطلبین عضویت در هیئت مدیره هنگام انتخابات درمجمع ضمن معرفی خود و بیان سوابق تجربی آمادگی خود را اعلام می دارند.
رئیس مجمع منشی مجمع ناظرین
تبصره 1: اشخاص حقیقی داوطلب عضویت در هیئت مدیره بایستی حتما مالک در مجتمع باشند(در صورت اینکه فرد منتخب از مالکیت در برج سلمان خارج شد فرد علی البدل هیات مدیره جایگزین میگردد).
تبصره 2: انتخاب مجدد اعضا اصلی و علی البدل هیئت مدیره و بازرسان بلا مانع می باشد
تبصره3: در صورت استعفا ، فوت ، ممنوعیت قانونی ، غیبت بدون عذر موجه در چهار جلسه متوالی یا در ده جلسه متناوب هریک از اعضا هیئت مدیره مستعفی تلقی شده و مراتب به ایشان اعلام می گردد و یکی از اعضا علی البدل به ترتیب اولویت از لحاظ آرا کسب کرده در انتخابات ، جانشین وی خواهد گردید و چنانچه موارد مذکور موجب خروج هیات مدیره از حد نصاب قانونی گردد بلافاصله مجمع عمومی عادی به طور فوق العاده به دعوت سایر اعضا هیئت مدیره تشکیل و نسبت به انتخاب اعضا هیئت مدیره جدید اقدام خواهد شد.
تبصره4: در صورت استعفا ، فوت ، ممنوعیت قانونی ، غیبت بدون عذر موجه در چهار جلسه متوالی یا در ده جلسه متناوب چند نفر از اعضا هیئت مدیره که موجب خارج شدن هیئت مدیره از حدنصاب قانونی جلسه هیئت مدیره گردد مطابق روال قانونی بلافاصله مجمع عمومی عادی به طور فوق العاده به دعوت سایر اعضا هیئت مدیره تشکیل و نسبت به انتخاب اعضا هیئت مدیره جدید اقدام خواهد شدضمنا کلیه اعضا موظفند در محدوده قوانین ومقررات اجرایی تعیین شده که قبول مسئولیت نموده اند عمل نمایند .
وظایف و اختیارات هیئت مدیره
ماده19 : هیئت مدیره پس از انتخاب در اولین جلسه خود نسبت به انتخاب رئیس هیئت مدیره ، نایب رئیس ، مدیر ، خزانه دار ، منشی جلسات از بین اعضا هیئت مدیره اقدام خواهد نمود.
تبصره1: اداره جلسات هیئت مدیره با ریئس هیئت مدیره و در غیاب او با نایب رئیس خواهد بود.
تبصره2: تنظیم صورت جلسات هیئت مدیره در دفتر مخصوص برعهده منشی هیات مدیره خواهد بود ضمنا مذاکرات و تصمیمات هیئت مدیره پس از درج در صورت جلسه باید به امضاء حاضرین در جلسه برسد.
تبصره3: مشارکت اعضا علی البدل در جلسات هیئت مدیره به جانشینی عضو اصلی منوط به استعفا، فوت است. اعضاء علی البدل و یا بازرس می توانند بنا به تشخیص هیئت مدیره برای مشورت و بیان نقطه نظرات بدون داشتن حق رای در جلسات هیئت مدیره دعوت شرکت نمایند.
تبصره4: هیئت مدیره باید حداقل هرماه یکبار جلسه عادی تشکیل دهد و در صورت لزوم جلسات فوق العاده به دعوت رئیس هیئت مدیره برگزار خواهد گردید.
تبصره5 : تنظیم و تهیه گزارش مالی سالیانه بعهده شرکت حسابرسی خواهد بود(این شرکت توسط هیئت مدیره انتخاب می شود و با آنها قرارداد منعقد می گردد)که این گزارشات را به هیئت مدیره تسلیم خواهند نمود.
تبصره6 :در صورت اتمام دوره قانونی هیئت مدیره و عدم برگزاری انتخابات (بادلایل قانونی) ، تا تعیین هیات مدیره جدید هیئت مدیره قدیم مسئولیت امور مجتمع را عهده دار خواهد بود. هیئت مدیره موظف است یک ماه قبل از اتمام دوره قانونی مجمع عمومی را
رئیس مجمع منشی مجمع ناظرین
جهت استماع گزارش سالیانه و تصویب بودجه و انتخاب اعضا جدید حداکثر تا پایان اردیبهشت ماه تشکیل جلسه دهد و به اطلاع برسد.
ماده20: پس از انتخاب هیئت مدیره جدید ، هیئت مدیره قبلی موظف است حداکثر ظرف مدت 30 روز کلیه اسناد و مدارک و دفاتر و تجهیزات و لوازم محل کار را با تنظیم صورتجلسه با هیئت مدیره جدید تحویل و تحول نمایددر کلیه تصمیمات و قراردادهای منعقده توسط هیات مدیره سابق مادام که مخالف قانون نباشد تا زمان انقضاء برای هیات مدیره جدید لازم الاجرا است.
ماده21 : رسمیت جلسات هیئت مدیره موکول به حضور حداقل نصف بعلاوه یک از اعضا خواهد بود و تصمیمات و مصوبات هیئت مدیره با اکثریت اعضای حاضر معتبر خواهد بود
تبصره: اعضای هیئت مدیره باید شخصا در جلسات شرکت نمایند و هیچگونه وکالت و نمایندگی و قائم مقامی جهت شرکت در جلسات نافذ نخواهد بود.
ماده22: خدمات هیئت مدیره وبازرسین افتخاری می باشد مگر آنکه مجمع عمومی حقی دراین جهت قائل گردد.
ماده 23 : وظایف و اختیارات هیات مدیره
هیئت مدیره برای اداره مجتمع دارای اختیارات زیر است.
1- نظارت و رسیدگی به امور مالی مجتمع و حسابداری و تهیه و تنظیم ترازنامه سالیانه برای تقدیم به مجمع عمومی
2- اجرای مندرجات اساسنامه و تصمیمات مجامع عمومی عادی و فوق العاده
3- حفظ و حراست از اموال مجتمع و وصول هزینه و شارژها و بیمه مشاعات مجتمع
4- بیمه کلیه ساختمان و تاسیسات و متعلقات آن در مقابل آتش سوزی و زلزله نزد شرکت های بیمه
5- اتخاذ تصمیم در خصوص تامین لوازم ضروری برای تاسیسات مجتمع براساس درخواست مدیر
6- تهیه برنامه اجرایی و بودجه پیشنهادی سال آینده جهت تقدیم به مجمع عمومی
7- ارائه گزارش اقدامات انجام شده سالیانه برای تقدیم به مجمع عمومی
8- نگهداری کلیه حسابها و هزینه های مجتمع بر اساس اصول حسابداری پیشرفته در دفاتر و حتی الامکان کامپیوتری
9- تشکیل پرونده برای کلیه واحدهای تجاری و اداری ، وپرونده پرسنلی برای مستخدمین و تاسیسات مجتمع و حراست مجتمع
10-نظارت بر کارهای مستخدمین و موسساتی که در امر نگهداری تاسیسات مجتمع مسئول می باشند همچنین نظارت بر کارهای مدیر اجرایی مجتمع
11-پرداخت حقوق براساس قوانین کار اعم از بیمه ومالیات کارکنان در زمان مقرر و تمهیدات لازم جهت پرداخت سنوات کارکنان به گونه ای که دین وبار حقوقی در آینده متوجه مالکین این مجتمع نباشد.
12-تهیه آیین نامه شارژ و تبلیغات و نحوه وصول آن و همچنین آیین نامه های داخلی جهت تصویب مجمع
13-دریافت شارژ و تبلیغات در چارچوب مصوبه مجمع عمومی و هزینه آن به صلاحدید هیئت مدیره بر اساس برنامه اجرایی تقویمی
14-عقد هرگونه قرارداد تغییر و تبدیل و فسخ و اقاله در امور جاری مجتمع
رئیس مجمع منشی مجمع ناظرین
15-اقامه هرگونه دعوی و دفاع از هرگونه دعوی یا تسلیم به دعوی یا انصراف از آن اعم از حقوقی و کیفری با داشتن تمام اختیارات مراجعه به امر دادرسی از حق فرجام مصالحه تعیین وکیل با حق توکیل بغیر ادعای جعل نسبت به سند طرف و استرداد سند تعیین داور و بطور کلی کلیه اختیارات لازم در امر قضایی،ثبتی و انتظامی حق تقاضای صدور برگ اجرایی و تعقیب عملیات آن و اخذ محکوم به بنام مجتمع و اختیارات مطرح در ماده 35 قانون آیین دادرسی مدنی
16- تهیه آیین نامه های لازم مربوط به امور مجتمع و هرگونه تغییر در آیین نامه ها و پیشنهاد به مجمع برای تصویب
17-تعیین صاحبان امضاء مجاز جهت امضاء اسناد تعهد آور و قراردادهای مجتمع
ماده24 :شروع تصدی مسئولیت هیات مدیره جدید مشروط به اینست که هیات مدیره قدیم مدت ماموریتشان خاتمه یافته باشد و تا زمانی که ترتیب معرفی امضاهای مجاز برقرار نشده هیات مدیره جدید میتواند اختیارات محدودی را به هیات مدیره قبلی تفویض نماید در هرحال مسئولیت هر اقدامی با هیات مدیره جدید می باشد.
ماده 25: در صورتیکه اعضاء هیات مدیره قبلی و مدیر مجتمع اقدام به تحویل و تحول ننماید طبق مقررات قانونی و اصول حقوقی مسئولیت خواهند داشت.
ماده 26- اختیارات هیئت مدیره:
1-تعیین مدیر مجتمع از بین مالکین یا خارج از مجتمع که دارای تعهد وتخصص دراین زمینه باشدبرای مدت 2 سال و تعیین حقوق و مزایای مدیر مجتمع با هیات مدیره می باشد.
2-پیشنهاد پاداش هیات مدیره و همچنین مبلغ مناسبی جهت هزینه های پیش بینی نشده در بودجه سالیانه جهت تصویب مجمع
3-رسیدگی و تعیین هزینه های عمومی مشترکات و تعیین سهم واحدهای تجاری و اداری براساس زیر بنا واحد و یا مکانیزم تعیین شده دیگری و نحوه ی پرداخت و ابلاغ آن مطابق فصل سوم از آیین نامه اجرایی تملک آپارتمانها که قبلا مورد قبول مجمع واقع گردیده باشد.
4-در صورت وقوع حادثه نمایندگانی که از بین هیئت مدیره توسط اعضاء هیئت مدیره انتخاب می شوند به نمایندگی مالکین مجتمع چک و خسارات وارده را از شرکت بیمه در وجه مجتمع دریافت و آنرادر حساب بانکی مجزائی که بدین منظور افتتاح می گردد و صاحبان امضاء مجاز آن همان نمایندگان منتخب خواهند بود واریز واین مبلغ منحصرا به مصرف تعمیر قسمتهای آسیب دیده می رساند.
5-نظارت کامل بر امور اجرایی مدیر مجتمع
6-تهیه و تصویب آئین نامه بهره برداری مجتمع که معطوف به منافع و اهداف عمومی کلیه مالکین و بهره برداران باشد.
7-هیئت مدیره مکلف است از مدیر انتخابی تصمیمات لازم را اخذ نماید.
تبصره -تصمیمات هیئت مدیره به صورت جمعی بوده و هیچ یک از اعضای هیئت مدیره مجاز به اتخاذ تصمیم و اقدام انفرادی نخواهد بود.
تبصره- تنظیم و تصویب آئین نامه داخلی جهت بهره برداری از واحدهای مجتمع بدیهی است کلیه بهره برداران در ابتدای شروع به بهره برداری یاتمدید هر نوبت بعلت تغییر افراد (بهره بردار) لازم است آئین نامه داخلی را امضا نمایند.
رئیس مجمع منشی مجمع ناظرین
تبصره -در صورتی که بهره بردار از پرداخت شارژ ( هزینه های اعلامی توسط برج ) استنکاف نماید هیئت مدیره کتباً مبلغ بدهی و صورت ریز آن را علاوه بر بهره بردار به مالک آن واحد نیز اعلام می نماید بدیهی است در صورت استنکاف بهره بردار از پرداخت هزینه شارژ مالک و بهره بردار متضامناً مسئولیت جبران هزینه و پرداخت هر گونه جریمه و خسارت وارده خواهند بود
ماده 27- وظایف و اختیارات مدیر مجتمع : به شرح ذیل می باشد که پس از تفویض اختیاراز سوی هیئت مدیره آغاز وصرفا زیر نظر هیئت مدیره انجام وظیفه می نماید.
1-به کار گیری پرسنل و مشاورین موردنیاز و اخراج مستخدمین و نگهبانان مجتمع
2-جلوگیری از هرگونه اقدامی که برای حفظ زیبایی و بهداشت و آرامش و آسایش بهره برداران مجتمع مضر باشدو دعوت ایشان به همکاری وهمفکری
3-پرداخت کلیه هزینه ها و حقوق مستخدمین بر اساس قرارداد منعقده
4-اقامه دعوی حقوقی و قضایی و دفاع در قبال شکایات و ادعاهای مطروحه علیه و له مجتمع و انتخاب وکیل (انعقاد قراداد با وکیل)جهت پیگیری موارد ذکر شده و شرکت در جلسات مراجع قضایی و غیر قضائی و بادر نظر گرفتن منافع مالکین مجتمع در حدود قانون و اختیارات قانونی
5-اجرای کلیه مصوبات هیئت مدیره در حداقل زمان ممکن وارائه گزارش عملکرد با هیات مدیره
6-نظارت بر حسن انجام کار شرکت های طرف قرارداد طبق قراردادهای منعقده و گزارش آن به هیئت مدیره
7-پیش بینی خرید قطعات یدکی در مورد موارد مصرفی مورد نیاز و گزارش آن به هیئت مدیره بارعایت مقررات وضوابط
8-بازدید از تاسیسات و مشاعات به منظور رفع معایب و گزارش آن به هیئت مدیره
9-برآورد هزینه کل سالیانه مرکز خرید و ارائه گزارش آن به هیئت مدیره
10-کنترل ورود و خروج افراد متفرقه و تامین امنیت مجتمع تجاری واداری وبرخورد سازنده و قانونی با متخلفین
11-ابلاغ کتبی به مالکین جهت پرداخت شارژ واحد مربوطه و اقدام متناسب طبق آیین نامه داخلی و قانون تملک آپارتمانها
12-تسویه حساب با مستاجرین که مدت اجاره آنها اتمام و قصد تخلیه مورد اجاره را دارندبا هماهنگی مالک.
13-تامین نیازهای عمومی مجتمع پس از تایید هیئت مدیره
14-گزارش وارزیابی و عملکرد ماهیانه در پایان هر ماه به هیئت مدیره
15-خرید ملزومات و لوازم و پرداخت تسویه حساب با پیمانکاران درچهارچوب مقررات و مصوبات هیئت مدیره
16-امضا ذیل اسناد عادی و انجام کلیه مکاتبات اداری از حوزه اختیارات مدیر(امضاء قراردادها و تفاهم نامه ها و ...)
17-شناسایی و رسیدگی به نیاز ساکنین و انعکاس آن به هیئت مدیره
19-نظارت کامل بر اجرای آیین نامه بهره برداری مجتمع و برخورد متناسب و قانونی با متخلفین
تبصره1: در صورتیکه مدیر مجتمع خارج از وظایف و اختیارات خود و مصوبات هیئت مدیره در قبال اشخاص حقیقی یا حقوقی برای مجتمع تعهداتی ایجاد نماید.تعهد شخصی وی محسوب می گردد. و مجتمع هیچگونه مسولیتی دراین مورد نخواهد داشت وخود وی ضامن ومسئول آن خواهد بود و در صورت بروز خسارت به مجتمع از محل تضمینات نسبت به جبران اقدام خواهد شد.
رئیس مجمع منشی مجمع ناظرین
تبصره2: هرگاه مدیر مجتمع استعفا یا به هر علتی از انجام وظیفه معذور گردد تا انتخاب مدیر جدید که حداکثر نباید از یکماه تجاوز نماید یکی از اعضا هیئت مدیره غیر از رئیس هیئت مدیره توسط هیئت مدیره و بطور موقت به عنوان جانشین مدیر انجام وظیفه خواهد نمود و حقوق تعیین شده جهت مدیر به وی در این مدت پرداخت خواهد شد .
ماده 28– وظایف بازرسان عبارت است از :
مجتمع از بین مالکین یک نفر بعنوان بازرس اصلی و یک نفر بعنوان علی البدل انتخاب می کند
1- نظارت بر وظایف و فعالیت هیئت مدیره که در صورت مشاهده خلاف یا سهل نگاری مسائل را کتباً به رئیس هیئت مدیره گزارش نمایندو رئیس هیات مدیره در خصوص پیگیری در حداقل زمان مسئولیت دارد .
2- بررسی صورت حسابها و اسناد و عملکرد هیئت مدیره به طور متناوب و ارائه گزارش به مجمع عمومی
3- بررسی بیلان و تراز نامه سالیانه دو هفته قبل از تشکیل مجمع عمومی سالیانه
4- بازرسان می توانند بدون داشتن حق رای در جلسات هیئت مدیره شرکت نمایند
5- درصورت فوت یا ممنوعیت قانونی ویا استعفا بازرس هیات مدیره مکلف است ظرف مدت ده روز بازرس علی البدل به ترتیب آرا برای مابقی مدت دعوت نماید
6- رسیدگی به حسابها ، دفاتر، اسنادو صورت های مالی از قبیل تراز نامه وحسابهای عملکرد وسود زیان وبودجه پیشنهادی و ارائه گزارشات به مجامع عمومی
تبصره : انتخاب مجدد بازرسان در صورت انتخاب از سوی مجمع عمومی سالیانه
ماده 29– در صورتی که هیئت مدیره به هر دلیلی مستعفی و معذور از انجام وظیفه قانونی خود باشد بازرسان در مدت حداکثر یک هفته مکلفند نسبت به برگزاری انتخابات عمومی در مجتمع طبق مفاد اساسنامه مصوب اقدام نمایند .
تبصره : بازرسان ناظر بر اعمال هیئت مدیره می باشند و هر زمان تشخیص دهند که اقدامات انجام شده نامبردگان بر خلاف قانون و اساسنامه و مصالح مجتمع می باشد موظفند اقدامات انجام شده موارد تخلف را به رئیس هیئت مدیره گزارش و در صورتی که هیئت مدیره به این گزارش ظرف مدت 15 روز ترتیب اثر ندهد می توانند با ذکر علت اقدام به دعوت مجمع عمومی فوق العاده نمایند و موارد آنها را نیز به مراجع صالحه دیگر گزارش نمایند .
فـصــل چـهـارم – مـقـررات مـالـی
ماده 30– ابتدای سال مالی مجتمعاز 1 فروردین هرساللغایت 29 اسفند همان سال می باشد. هیئت مدیره می بایست تشکیل مجامع عمومی هر سال را جهت تصویب ترازنامه مالی و انتخاب هیئت مدیره تا پایان اردیبهشت هرسال متناسب با موضوع تشکیل دهد.
ماده 31 – کلیه وجوه مجتمع ، اعم از سرمایه اولیه و کمک های مالی و مبالغ شارژ های دریافتی و سایر درآمدها و هدایا اشخاص حقیقی و حقوقی در حساب های مجتمع که در بانک های داخلی کشور ( دولتی یا خصوصی و یا موسسات مالی و اعتباری دارای مجوز از بانک مرکزی با تصویب هیئت مدیره ) افتتاح شده واریز می گردد و حساب های مجتمع در دفاتر مالی ثبت و نگهداری خواهد شد و حق برداشت از حسابها با امضاء ثابت مدیر و متغیر رئیس یا نایب رئیس هیئت مدیره می باشد.
رئیسمجمع منشیمجمع ناظرین
ماده 32– کلیه پرداخت های مجتمع با تنظیم سند حسابداری انجام خواهد گرفت
ماده 33– مبلغی وجه نقد پس از تایید رئیس هیئت مدیره به عنوان تنخواه گردان در اختیار مدیرمجتمع از ناحیه ایشان قرار میگیرد که به صورت نقدی و یا چک قابل هزینه می باشد .
ماده 34– دستور پرداخت تعهدات مجتمع با امضاء رئیس و در غیاب وی با امضاء نائب رئیس هیئت مدیره معتبر است .
ماده 35– هزینه های غیر جاری از قبیل نصب نرده تابلو تجهیزات ایمنی حفاظتی تزئینی و غیره در مشاعات یا پیشنهادات واصله از طریق مدیر و تصویب هیئت مدیره قابل انجام می باشد.
ماده 36– خرید اجناس و وسایل و انعقاد و هر نوع قرارداد تا میزان 20 میلیون ریال بدون استعلام بهای بیش از این تا میزان یکصد میلیون ریال از طریق استعلام بها و طرح در هیئت مدیره مجاز خواهد بود و مازاد بر این مبلغ از طریق مناقصه انجام خواهد گرفت.
تبصره : هر نوع خرید از سازمان های دولتی و وابسته به دولت و انحصاری بدون استعلام و مناقصه مجاز خواهد بود.
ماده 37– هیئت مدیره باید روشی در مصرف اعتبارات اخذ نماید که حداقل هر ساله 15 درصد از درآمد های سالیانه مجتمع را به عنوان اندوخته جهت هزینه تعمیرات اساسی دستگاههای فنی و استهلاک کلیه ساختمانها و تأسیسات عمومی صرفه جویی نموده تا با تصویب هیئت مدیره مورد استفاده قرار گیرد.
ماده 38– هیئت مدیره می تواند اندوخته های مالی مجتمع را از حساب جاری بانک با رعایت قوانین و مقررات به حساب سپرده سرمایه گذاری یا درآمد سود یا سپرده قرض الحسنه منتقل نماید تا از مزایای آن استفاده گردد .
نحوه دریافت شارژ
ماده 39- هیئت مدیره مکلف است تمامی ساختمان را اعم از واحدهای تجاری و اداری ، پارکینگ ها ، انبار ها ، قسمت های مشاع و سایر واحد های ساختمانی و تاسیسات مربوطه را در مقابل آتش سوزی ، انفجار ، صاعقه و زلزله بیمه نماید حق بیمه هزینه های مربوطه از کلیه هزینه های مجتمع به نسبت متراژ مفید هر واحد محاسبه و از مالکین در همان سال دریافت می شود.(بدیهی است اموال داخل هر واحد بایستی توسط بهره برداران بیمه گردد.)
تبصره 1: کلیه بهره برداران ملزم به پرداخت هزینه نگهداری ماهیانه مجتمع به نسبت سهم مصوب مجمع عمومی می باشند.
تبصره 2: هزینه نگهداری و شارژ ماهیانه از طرف بهره برداران هر ماه حداکثر تا دهم ماه بعد به حساب مجتمع واریز و فیش بانکی آن به مدیر یا حسابدار تسلیم و رسید دریافت خواهد گردید در غیر این صورت از اول همان ماه جریمه دیر کرد به واحدهایی که بعد از دهم ماه بعد شارژ خود را پرداخت نمایند تعلق میگیرد که مبلغ جریمه به میزان 10% به مبلغ شارژ اضافه میگردد(به ازاء هر ماه تاخیر) بدیهی است دریافت جریمه فوق رافع اقدام قانونی قضائی نسبت به بهره بردارانی که پرداخت نکرده اند نمی باشد.
تبصره 3: دریافت هزینه نگهداری ماهیانه و جرایم مربوطه نافی اجرای ماده ده اصلاحی قانون تملک آپارتمان ها نخواهد بود.
تبصره 4 : ملاک نشانی کلیه مالکین و بهره برداران برای ارسال دعوت نامه و اعلام کلیه تصمیمات ، همان نشانی اختصاصی در برج می باشد ( واحد مربوطه ) چنانچه هر یک از انها نشانی دیگری را کتبا به هیئت مدیره اعلام نموده باشند ملاک آن نشانی خواهد بود .
رئیس مجمع منشی مجمع ناظرین
فـصـــل پـنـجـم
ماده 40 : قسمت های اختصاصی و طرز استفاده از آنها
تصمیمات مربوط به اداره قسمت های مشترک برج با تصویب هیئت مدیره لازم الاجرا است .
1- کلیه بهره برداران واحدهای تجاری و اداری ملزم به رعایت آئین نامه بهره برداری داخلی بوده و بهره برداری مسکونی یا مغایر با آئین نامه مجاز نمی باشد.
2- نصب و الحاق و استقرار هرچیزی در نمای خارجی مجتمع اعم از تابلو البسه پارچه تبلیغاتی و غیره یا بر روی تراس و راه روها جلوی پارکینگ و معابر عمومی و مشاعات مجتمع مجاز نمیباشد مگر با تأیید هیئت مدیره و تخصیص درآمدحاصله به برج
3- در صورت تخلیه واحدهای تجاری یا اداری با اخذ موافقت مالک واحد مربوطه در اختیار مدیر قرار داده می شود تا با رعایت ضوابط امکان ورود درمواقع اضطراری وجود داشته باشد در غیر این صورت در هنگام بروز حادثه مثل آتش سوزی و غیره خسارت بوجود آمده به عهده مالک یا نماینده قانونی اوست . و مدیر مجاز است به هنگام بروز حادثه در حضور حراست به نحوی که حتی المقدور خسارتی به لوازم و ادوات موجود وارد نشود به رفع خطر اقدام نموده و مورد را صورت جلسه نمایند.
4- ورود اتومبیل داخل پارکینگ با ضوابط مشخص شده توسط هیئت مدیره خواهد بود.
5- مالکین نباید تحت هیچ شرایطی مواد منفجره و خطرناک که ایجاد انفجار و آتش سوزی بنماید در قسمت های خصوصی و مشاعات نگهداری نمایند.
6- مالکین متعهدند که در وقت انتقال ملک خود به طور اجاره ، رهن یا فروش ، منتقل علیه را به رعایت مقررات و مفاد این اساسنامه ملزم نموده و با دریافت تعهد نامه کتبی از منتقل علیه و یا مستاجر یک نسخه از تعهد نامه را به دفتر مدیریت برج تسلیم نمایند.
7- مالکین متعهدند که قبل از انتقال و یا اجاره یا رهن واحد خود مشخصات خریدار و یا مستاجر را در اختیار مدیریت برج قرار دهند.
8- محل پارکینگ فقط به منظور پارک اتومبیل مورد استفاده قرار میگیرد.
9- نگهداری یا پناه دادن حیوانات اهلی و غیر اهلی به طور کلی در قسمت های مشترک یا اختصاصی ممنوع است.
10-تخلیه واحد و اسباب کشی منوط به دریافت تسویه حساب کامل از حسابداری مجتمع می باشد و اخذ مجوز کتبی اسباب کشی از مدیر الزامی است و در هنگام اسباب کشی می بایستی رعایت آیین نامه و مصوبات هیئت مدیره بنماید .
11-هرگونه تغییرات در سیستم مسیر های لوله کشی آب و فاضلاب ، برق ، تلفن ، گاز و غیره ممنوع است.
12-هیچ مالک یا قائم مقام قانونی وی حق نخواهد داشت که دیوارها و نمای اصلی ساختمان و یا استخوان بندی یا شکل و فرم درب و پنجره ها و یا رنگ درب و پنجره و بالکن و قسمتهای خارج آپارتمان را تغییر دهد.
13-هیچ مالک و ساکنی حق انتفاع اختصاصی و نصب حصار و نرده و درب در قسمت های مشترک ولو به طور موقت نخواهد داشت.
رئیس مجمع منشی مجمع ناظرین
ماده 41- طرح یا برنامه هایی که در اساسنامه پیش بینی شده با وظایف هریک از وزارت خانه ها یا سازمان های دولتی و نهاد های دولتی ارتباط پیدا کند پس از کسب موافقت نامه وزارت خانه یا سازمان دولتی ذیربط اجرا خواهد شد.
ماده 42– کلیه مقررات مطروحه در این اساسنامه از قانون تملک آپارتمانها (متمم و اصلاحیه های آن ) و از مجموع قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران استخراج و لازم الاجرا می باشد. بدیهی است مواردی که در این اساسنامه قید نشده وسایر قوانین موضوعه لازم الاجرا خواهد بود.
ماده 43– این اساسنامه در جلسه مورخه مجمع عمومی مجتمع به اتفاق آراء حاضرین در 43ماده به تصویب رسید.
رئیس مجمع منشی مجمع ناظرین
